"¿Cuánto cuesta reformar un piso?" es probablemente la pregunta que más se repite cuando alguien se plantea comprar para reformar y vender. La respuesta honesta es que depende: del estado de la vivienda, de lo que se decide cambiar y de cómo se gestiona la obra.
Por eso prefiero no dar cifras genéricas y compartir las de mis propios proyectos. Son dos operaciones de compra, reforma y venta que he desarrollado en Valencia entre 2024 y 2026, con sus costes reales y lo que incluía cada uno.
Calle del Progreso, El Cabanyal: 35.000 €
Fue mi primera operación completa de flipping inmobiliario. Una vivienda de 80 m² construidos, en un tercer piso sin ascensor, con dos habitaciones y dos baños tras la reforma.
- Compra: 160.000 € (mayo de 2024)
- Reforma: 35.000 €, mano de obra y todos los materiales incluidos
- Periodo de obra: de junio a diciembre de 2024
- Venta: 300.000 € (escritura en febrero de 2025)
El equipo de reforma aportó la mano de obra y los materiales de construcción. Yo seleccioné y compré personalmente los suelos, los baños, las ventanas, el equipamiento, los electrodomésticos y los elementos decorativos. La DANA no afectó directamente a la zona, pero sí provocó retrasos en la llegada de materiales y alargó el plazo.
Sobre la superficie construida, la reforma salió aproximadamente a 440 € por metro cuadrado.
Avenida del Puerto, La Creu del Grau: 56.500 €
Mi segunda operación fue un proyecto de mayor escala: 92 m² construidos, tres habitaciones y dos baños.
- Compra: 165.000 € (junio de 2025)
- Reforma, equipamiento y home staging: unos 56.500 €
- Periodo de obra: de julio a diciembre de 2025
- Venta: 315.000 € (abril de 2026)
Esta reforma incluyó la coordinación de arquitecto, permisos, equipo de obra y proveedores, y la renovación de ventanas, suelos, cocina, baños, instalaciones, electrodomésticos y equipamiento. El coste final se quedó muy cerca del presupuesto previsto.
En este caso la cifra incluye también el equipamiento y la preparación final de la vivienda, así que sale a unos 615 € por metro cuadrado construido. No es comparable directamente con la anterior: el alcance de la intervención fue distinto.
Qué hay detrás de cada cifra
Comparar el precio de dos reformas solo tiene sentido si se compara también qué incluye cada una. En mis proyectos, las diferencias principales vienen de:
- El alcance. No es lo mismo actualizar acabados que renovar instalaciones, ventanas, cocina y baños.
- Quién compra los materiales. Elegir y comprar personalmente ciertas partidas me permite controlar calidades y costes, pero exige tiempo y seguimiento.
- Lo que se cuenta dentro. Arquitecto, permisos, electrodomésticos o home staging pueden estar dentro o fuera de "la reforma", según cómo se presente el presupuesto.
- Los plazos. Un retraso no solo alarga la obra: también alarga los meses de gastos de la vivienda antes de venderla.
La reforma es solo una parte de la inversión
En una operación de compra, reforma y venta, el coste de la obra es una partida más. A la compra hay que sumar impuestos, notaría y registro, los gastos de mantenimiento durante la obra y la comercialización, y los costes de venta.
En Calle del Progreso, la inversión total fue de 226.650 € y el resultado antes de IRPF, de 73.350 €. En Avenida del Puerto, la inversión total rondó los 253.500 € y el resultado estimado antes de IRPF, unos 61.500 €. Por eso, antes de comprar, analizo siempre la operación completa y no solo el precio de la reforma.
Una nota sobre estas cifras
Los importes corresponden a operaciones concretas desarrolladas entre 2024 y 2026, con las condiciones y precios de cada momento. No son una estimación de costes actuales ni un presupuesto de reforma: cada vivienda necesita su propio análisis.
Si quieres ver el detalle de cada operación, con fotografías y ficha técnica completa, lo tienes en mis proyectos.